Travaux de réhabilitation : quels enjeux ?

Réhabilitation sociale

Depuis quelques années maintenant, les enjeux écologiques et sociaux prennent une importance croissante. Réhabiliter des logements sociaux se présente donc comme une alternative économique à la construction neuve, mais également comme une nécessité environnementale urgente. En France, le secteur du logement social abrite près de 10 millions de locataires. Il est au cœur des politiques publiques visant à améliorer la qualité de vie urbaine, tout en répondant aux impératifs de développement durable. Découvrez, à travers notre article, quels sont les enjeux et multiples facettes des travaux de réhabilitation. Nous nous attarderons sur leur portée technique, leurs bénéfices économiques et leur impact sur les communautés.

Réhabilitation de bâtiment : définition

En quoi consiste la réhabilitation ? Ce terme est utilisé pour décrire un ensemble de travaux techniques afin de transformer un immeuble vétuste en le dotant des équipements et des éléments de confort correspondant aux standards actuels (performance énergétique, par exemple), ainsi que ceux nécessaires pour répondre aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l’Union sociale pour l’habitat, le secteur du HLM en France, c’est :

  • 10 millions de locataires
  • 4,7 millions logements sociaux
  • 82 000 salariés
  • 12 000 administrateurs bénévoles
  • 720 organismes HLM

La grande tendance de l’immobilier est non plus de construire du neuf, mais de rénover ou réhabiliter l’ancien. Ce qui impacte de façon non négligeable le monde de la construction. 

La tendance se confirme avec le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU, 2004-2020). Ce programme implique la démolition de 41 600 logements sociaux et la réhabilitation de 106 700 autres, en Île-de-France. Et ce, en complément des opérations en cours ou à venir inscrites dans le cadre du Nouveaux PNRU (2014-2030) qui représentent autant d’opportunités de valoriser de potentielles ressources en matériaux.

Que ce soit pour le Gouvernement ou pour les acteurs de l’immobilier, le constat est le même : réhabiliter des logements sociaux est plus profitable que construire du neuf ! Tant sous l’angle écologique, qu’économique !

La construction de logements sociaux face aux défis environnementaux

La construction d’un nouvel édifice entraîne certes un coût économique plus élevé qu’une rénovation, mais aussi un coût écologique, que l’on ne peut négliger !

© ADEME & Vous Le Mag n°135

Une maison individuelle neuve mobilise en moyenne 1,2 tonne de matériaux par m², tandis que la rénovation d’une maison vétuste en demande 40 fois moins.

Selon les résultats de deux études menées par l’ADEME, il apparaît qu’à l’horizon 2050, la construction neuve consommerait 1,3 milliard de tonnes de matériaux, soit 17 fois plus que la rénovation du parc existant.

En plus d’épuiser nos ressources naturelles, c’est aussi le foncier qui se fait engloutir sous l’appétit des programmes neufs. La surface en moins ne concerne pas uniquement le bâti, mais aussi tous les équipements nécessaires à la mise en place du programme : réseaux d’électricité, d’eau ou bien même des routes dans le cas où il serait en périphérie de la ville.

La rénovation ou la réhabilitation des logements sociaux ne sonnent plus comme une option, mais plutôt comme une nécessité.

Afin de pousser à la réhabilitation, le Gouvernement a mis en place de nombreuses actions telles que le plan de relance qui prévoit de soutenir à hauteur de 500 M€ les bailleurs sociaux engageant des opérations de rénovation en 2021 et 2022.

Une autre question se pose, réhabilitation ou démolition d’un immeuble HLM ? La décision est complexe, parfois même conflictuelle. Sur le plan écologique, les travaux de réhabilitation HLM restent plus vertueux que la démolition. En effet, celle-ci concerne souvent des immeubles construits, il y a 20 ou 30 ans, tandis que la durée de vie du béton ou de l’acier est bien plus longue, et qu’une grande partie des éléments de gros œuvre ne sera pas réutilisée. Sans compter que la démolition nécessite souvent la reconstruction de l’offre désormais inexistante, et que les techniques de réhabilitation garantissent désormais de hauts niveaux de performance énergétique.

Mais l’importance de la réhabilitation va bien au-delà du côté purement technique. Des enjeux écologiques, comme cité plus haut, mais aussi sociétaux sont à relever. Effectivement, l’acte de réhabilitation entraîne l’amélioration de l’aspect architectural et esthétique de l’immeuble. Cela conduit souvent à un renforcement de son image sociale aux yeux des habitants, entraînant une augmentation significative de sa valeur.

Travaux de réhabilitation : quels outils utiliser ?

Comment l’audit peut répondre à l’enjeu environnemental ?

La loi du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire rend obligatoire, à partir du 1er janvier 2022  (art. 51 et 130), le diagnostic « produits, matériaux et déchets » pour les démolitions ou les réhabilitations de plus de 1 000 m² de surface de plancher cumulée.

Il faut faire un diagnostic avant travaux (audit ressource, audit technique) avant de savoir quelle méthode choisir entre démolition et réhabilitation. Ensuite, pour répondre aux enjeux environnementaux, il faut réaliser soit un audit de déconstruction sélective, soit un état des lieux dans le cadre de la réhabilitation.

La réhabilitation en milieu occupé complique la donne pour des raisons de disponibilité des résidents. Autant de diagnostics qui pourraient amener à complexifier vos process avec plusieurs outils sur le terrain, réaliser des statistiques en croisant des données entre plusieurs logiciels différents… En résumé, il serait mieux d’avoir une seule et même solution pour gérer tous ces audits et diagnostics.

BatiScript permet de réaliser différents audits de manière indépendante sur un plan.

Comment faire un audit ressources pour les bailleurs HLM ? 

Le logiciel BatiScript intègre le module Diag’audit permettant de réaliser des état des lieux du parc HLM. Ce logiciel permet :

  • Créer des formulaires personnalisables propres à chaque élément contrôlé
  • Préciser la localisation sur plan de l’élément contrôlé grâce à des points, des surfaces en m² et métrés
  • Exporter les données pour analyse
  • Réaliser des rapports structurés

Cas d’usage :

  • Réaliser un audit des matériaux et équipements sur le chantier pour effectuer une énumération des déchets, et des éléments à revaloriser / réemployer
  • Faciliter la prise de RDV en milieu occupé pour ensuite établir dans le logement un listing des éléments du logement à remettre en état
  • Suivre l’avancée des travaux

Les équipes de Legendre, par exemple, utilisent Diag’Audit pour réaliser les états des lieux dans le cadre de projets de réhabilitation HLM. Pour en savoir plus sur l’utilisation de cette solution, vous pouvez lire le témoignage de Kevin Botiang, conducteur en chef de travaux.

Réussir ses travaux de réhabilitation : nos conseils pratiques 

Réhabiliter des logements sociaux est un projet complexe qui nécessite une préparation minutieuse et une exécution rigoureuse. Pour garantir le succès de ces initiatives, il est important d’être parfaitement organisé, de connaître et de prévoir les risques qui existent.

Avant de commencer votre projet de réhabilitation, pensez à réaliser une évaluation technique détaillée des bâtiments : inspection de la structure, des systèmes mécaniques et électriques pour identifier les défaillances et les possibilités d’amélioration. Cette évaluation permettra à l’architecte de définir les travaux à entreprendre en fonction des contraintes qui seront mises en avant.

Puis développez un plan de projet clair incluant : 

  • le budget ;
  • le calendrier des travaux ;
  • les étapes clés à suivre. 

Maintenez une communication régulière et transparente avec tous les acteurs impliqués, y compris les locataires. Informez-les des impacts potentiels, des bénéfices attendus et des modifications temporaires du quotidien.

Si possible, intégrez des solutions durables et éco-efficaces dans les travaux de réhabilitation : installation de systèmes énergétiques performants, utilisation de matériaux isolants de qualité, adoption de technologies vertes. Ces mesures améliorent non seulement le confort des locataires, mais réduisent aussi les charges d’exploitation à long terme.

Une fois les travaux terminés, évaluez leur impact en réalisant un suivi des performances énergétiques et en recueillant les feedbacks des locataires. Ces informations vous permettront d’identifier les réussites du projet et les domaines nécessitant des améliorations pour les futures réhabilitations.

Enfin, n’hésitez pas à impliquer activement les locataires dans le processus de réhabilitation. Leurs retours d’expérience peuvent être précieux pour ajuster les travaux en fonction de leurs besoins réels. Offrir des solutions de relogement temporaire ou d’assistance pendant les phases critiques des travaux peut grandement contribuer à maintenir leur satisfaction.

Limiter les impacts sociaux de la réhabilitation des HLM

Comme expliqué précédemment, réaliser des travaux de réhabilitation dans un HLM peut augmenter la valeur de l’immeuble, et plus largement, la qualité de vie des habitants. Cela étant, il n’est pas rare de devoir réaliser des travaux de réhabilitation en présence des locataires. Dans ce contexte, comme ne pas impacter leur quotidien ? Optez pour une approche inclusive et bien planifiée. Faites un diagnostic complet de l’ouvrage pour détecter les problèmes existants. 

Vous pourrez ainsi prioriser les interventions nécessaires et saisir les opportunités qui se présentent pour améliorer le confort et la sécurité des occupants. Lors de ce travail, n’hésitez pas à inclure activement les locataires en leur proposant des enquêtes ou des groupes des travaux. Donnez-leur une occasion de discuter de leurs préoccupations afin de mieux répondre à leurs attentes et d’améliorer leur qualité de vie.

Durant toute la durée des travaux de réhabilitation, et même avant, misez sur une communication transparente et régulière. Transmettez aux résidents un calendrier des travaux, par exemple. Informez-les de l’avancement du chantier pour réduire leur anxiété et leur permettre de s’organiser au mieux en fonction de votre planning.

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Travaux de réhabilitation : tout ce que vous devez savoir

Quelles différences entre réhabilitation et rénovation ?

La réhabilitation d’un bâtiment implique des travaux plus profonds et structuraux. L’objectif principal de la réhabilitation est de remettre à neuf une structure qui peut être dégradée ou qui ne répond plus aux normes actuelles de sécurité, d’accessibilité ou d’usage :

  • mise en conformité avec les réglementations actuelles ;
  • restructuration complète de l’espace intérieur,
  • consolidation de la structure existante pour garantir sa stabilité, etc. 

La rénovation, en revanche, se concentre davantage sur l’amélioration, la mise à jour ou l’embellissement d’un bâtiment sans modifier fondamentalement sa structure ou son usage principal. Les travaux de rénovation visent généralement à :

  • rafraîchir l’esthétique d’un bâtiment (peinture, revêtements de sol, etc.) ;
  • améliorer le confort moderne (mise à jour des installations électriques, plomberie, chauffage, ventilation, et isolation) ;
  • restaurer les caractéristiques d’origine du bâtiment tout en améliorant son efficacité énergétique, etc.

Comment la réhabilitation de logements sociaux influence-t-elle la valeur immobilière d’un quartier  ?

La réhabilitation de logements sociaux peut avoir un effet positif significatif sur la valeur immobilière d’un quartier. En améliorant l’esthétique et la fonctionnalité des bâtiments, ainsi que la qualité de vie des résidents, ces projets peuvent attirer de nouveaux investissements dans la zone, revitaliser des espaces publics et encourager une plus grande cohésion sociale.

Quels sont les défis spécifiques à la réhabilitation de logements sociaux en milieu occupé ?

La réhabilitation en milieu occupé présente des défis uniques, notamment la nécessité de minimiser les perturbations pour les locataires tout en réalisant les travaux nécessaires.

Cela demande une planification méticuleuse, une communication constante avec les résidents, et souvent, la mise en place de mesures temporaires pour assurer le confort et la sécurité. Les défis incluent également la gestion du bruit, la poussière, et la circulation des ouvriers et des matériaux, ainsi que la coordination des périodes de travail pour réduire l’impact sur la vie quotidienne des habitants.

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