La réhabilitation des logements sociaux au cœurs des enjeux de l’urbanisme de demain

habitation sociale en rénovation

La réhabilitation plutôt que construire du neuf

En quoi consiste la réhabilitation ? Ce terme est utilisé pour décrire un ensemble de travaux techniques afin de transformer un immeuble vétuste en le dotant des équipements et des éléments de confort correspondant aux standards actuels (performance énergétique, par exemple), ainsi que ceux nécessaires pour répondre aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l’Union sociale pour l’habitat, le secteur du HLM en France, c’est :

  • 10 millions de locataires
  • 4,7 millions logements sociaux
  • 82 000 salariés
  • 12 000 administrateurs bénévoles
  • 720 organismes HLM

La grande tendance de l’immobilier est non plus de construire du neuf, mais de rénover et réhabiliter l’ancien, ce qui impacte de façon non négligeable le monde de la construction. 

La tendance se confirme avec le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU, 2004-2020). Ce programme implique la démolition de 41 600 logements sociaux et la réhabilitation de 106 700 autres , en Île-de-France. Et ce, en complément des opérations en cours ou à venir inscrites dans le cadre du Nouveaux PNRU (2014-2030) qui représentent autant d’opportunités de valoriser de potentielles ressources en matériaux.

Que ce soit pour le Gouvernement ou pour les acteurs de l’immobilier, le constat est le même : réhabiliter est plus profitable que construire du neuf ! Tant sous l’angle écologique, qu’économique !

La construction de logements sociaux face aux défis environnementaux 

La construction d’un nouvel édifice entraîne certes un coût économique plus élevé qu’une rénovation, mais aussi un coût écologique, que l’on ne peut négliger !

© ADEME & Vous Le Mag n°135

Une maison individuelle neuve mobilise en moyenne 1,2 tonnes de matériaux par m2, tandis que la rénovation d’une maison vétuste en demande 40 fois moins.
Selon les résultats de deux études menées par l’ADEME, il apparaît qu’à l’horizon 2050, la construction neuve consommerait 1,3 milliard de tonnes de matériaux, soit 17 fois plus que la rénovation du parc existant.

En plus d’épuiser nos ressources naturelles, c’est aussi le foncier qui se fait engloutir sous l’appétit des programmes neufs. La surface en moins ne concerne pas uniquement le bâti, mais aussi tous les équipements nécessaires à la mise en place du programme : réseaux d’électricité, d’eau ou bien même des routes dans le cas où il serait en périphérie de la ville.

La rénovation et la réhabilitation des logements sociaux ne sonnent plus comme une option, mais plutôt comme une nécessité.

Afin de pousser à la réhabilitation, le Gouvernement a mis en place de nombreuses actions telles que le plan de relance qui prévoit de soutenir à hauteur de 500 M€ les bailleurs sociaux engageant des opérations de rénovation en 2021 et 2022.

Une autre question se pose, réhabilitation ou démolition d’un immeuble HLM ? La décision est complexe, parfois même conflictuelle. Sur le plan écologique, la réhabilitation reste plus vertueuse que la démolition. En effet, celle-ci concerne souvent des immeubles construits, il y a 20 ou 30 ans, tandis que la durée de vie du béton ou de l’acier est bien plus longue, et qu’une grande partie des éléments de gros œuvre ne sera pas réutilisée. Sans compter que la démolition nécessite souvent la reconstruction de l’offre désormais inexistante, et que les techniques de réhabilitation garantissent désormais de hauts niveaux de performance énergétique.

Mais l’importance de la réhabilitation va bien au-delà du côté purement technique. Des enjeux écologiques, comme cité plus haut, mais aussi sociétaux sont à relever. Effectivement, l’acte de réhabilitation entraîne l’amélioration de l’aspect architectural et esthétique de l’immeuble. Cela conduit souvent à un renforcement de son image sociale aux yeux des habitants, entraînant une augmentation significative de sa valeur. 

Comment l’audit peut répondre à l’enjeu environnemental ?

La loi du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire rend obligatoire, à partir du 1er janvier 2022  (art. 51 et 130), le diagnostic « produits, matériaux et déchets » pour les démolitions ou les réhabilitations de plus de 1 000 m² de surface de plancher cumulée.

Il faut faire un diagnostic avant travaux (audit ressource, audit technique) avant de savoir quelle méthode choisir entre démolition et réhabilitation. Ensuite, pour répondre aux enjeux environnementaux, il faut réaliser soit un audit de déconstruction sélective, soit un état des lieux dans le cadre de la réhabilitation. 

La réhabilitation en milieu occupé complique la donne pour des raisons de disponibilité des résidents. Autant de diagnostics qui pourrait amener à complexifier vos process avec plusieurs outils sur le terrain, réaliser des statistiques en croisant des données entre plusieurs logiciels différents… En résumé, il serait mieux d’avoir une seule et même solution pour gérer tous ces audits et diagnostics.

BatiScript permet de réaliser différents audits de manière indépendante sur un plan.

Comment faire un audit ressources pour les bailleurs HLM ? 

  • En utilisant des formulaires personnalisables propres à chaque élément contrôlé
  • En précisant la localisation de l’élément contrôlé grâce à des points, des surfaces en m² et métrés à apposer sur le plan
  • En exportant les données afin de récupérer tout ou partie des formulaires remplis pour réaliser des statistiques claires à n’importe quel moment
  • Réaliser des rapports structurés à destination des acteurs concernés

Vous pourrez :

  • Réaliser un audit des matériaux et équipements sur le chantier pour effectuer une énumération des déchets, et des éléments à revaloriser / réemployer
  • Gérer grâce aux formulaires personnalisables la prise de RDV en milieu occupé pour ensuite établir dans le logement un listing des éléments du logement à remettre en état
  • Suivre l’avancée des travaux ou du traitement des déchets

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